住宅ローンの返済比率（返済負担率）は、年収に対する年間のローン返済額の割合です。
この記事では、金融機関の申込基準と家計の目安を整理し、年収別の早見表と計算例から返済額・借入額を考える方法を紹介します。
住宅ローン返済比率の目安
住宅ローンの返済比率は、審査の基準と家計の目安で、計算に使う収入が異なります。
| 用途 | 比率の目安 | 計算に使う収入 |
|---|---|---|
| フラット35の申込基準 | 30〜35％以下 | 税引き前年収 |
| 家計の返済計画 | 20〜25％程度 | 手取り収入 |
フラット35は年収400万円を境に基準が変わる
フラット35では、税引き前年収が400万円未満なら総返済負担率30％以下、400万円以上なら35％以下が申込基準です。
年間返済額には、住宅ローンのほか、自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払いやリボ払いなども含まれます。基準内でも、信用情報や物件などの審査によって希望額を借りられない場合があります。
※税引き前年収は給与所得者の場合です。自営業者などは所得金額を基準にします。
家計では手取りの20〜25％から返済額を試算する
家計の返済計画では、手取り収入の20〜25％程度がひとつの目安です。みずほ銀行もこの水準を紹介しています。たとえば手取り月35万円なら、月7万〜8万7,500円に相当します。
この範囲でも、教育費や他の借入返済が多い家庭では負担が重くなります。毎月の生活費と必要な貯蓄を差し引き、自分の家計に収まる額に調整します。
返済比率の計算と年収別早見表
審査上の返済比率は、次の式で計算します。
返済比率（％）＝年間のローン返済額合計 ÷ 税引き前年収 × 100
年収500万円で、住宅ローンが月10万円、自動車ローンが月2万円なら、年間返済額は144万円です。返済比率は144万円 ÷ 500万円 × 100 ＝ 28.8％となります。
給与所得者の税引き前年収は、源泉徴収票の「支払金額」で確認できます。
税引き前年収に対する毎月返済額
税引き前年収の20〜35％を返済に充てると、毎月の返済額は次のようになります。この表の20〜25％は、手取り収入を基準にした家計の目安とは異なります。
金額の単位：万円／月
| 税引き前年収 | 20％ | 25％ | 30％ | 35％ |
|---|---|---|---|---|
| 300万円 | 5.0 | 6.3 | 7.5 | 8.8 |
| 400万円 | 6.7 | 8.3 | 10.0 | 11.7 |
| 500万円 | 8.3 | 10.4 | 12.5 | 14.6 |
| 600万円 | 10.0 | 12.5 | 15.0 | 17.5 |
| 700万円 | 11.7 | 14.6 | 17.5 | 20.4 |
| 800万円 | 13.3 | 16.7 | 20.0 | 23.3 |
| 1,000万円 | 16.7 | 20.8 | 25.0 | 29.2 |
※他の借入れなし、ボーナス返済なし。1,000円単位で四捨五入しています。この表と次の表の35％欄は、年収400万円未満ではフラット35の申込基準を超えます。
年収別の借入額試算
上の返済額に相当する借入額を、金利年2.5％・返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしで試算しました。元利均等返済は、金利が変わらなければ毎月の返済額が一定になる返済方法です。
借入額の単位：万円
| 税引き前年収 | 20％ | 25％ | 30％ | 35％ |
|---|---|---|---|---|
| 300万円 | 1,400 | 1,750 | 2,100 | 2,450 |
| 400万円 | 1,860 | 2,330 | 2,800 | 3,260 |
| 500万円 | 2,330 | 2,910 | 3,500 | 4,080 |
| 600万円 | 2,800 | 3,500 | 4,200 | 4,900 |
| 700万円 | 3,260 | 4,080 | 4,900 | 5,710 |
| 800万円 | 3,730 | 4,660 | 5,590 | 6,530 |
| 1,000万円 | 4,660 | 5,830 | 6,990 | 8,160 |
※毎月返済額は丸める前の数値を使い、借入額を10万円単位で四捨五入しています。金利2.5％が35年間続くと仮定した概算で、金融機関の融資可能額を示すものではありません。他の借入れがある場合、住宅ローンに充てられる返済額はその分少なくなります。
たとえば、税引き前年収600万円・年間手取り450万円の家庭で、返済に充てる割合を25％とすると、計算に使う収入によって次の差が出ます。
- 税引き前年収の25％：月12万5,000円の返済、借入額は約3,500万円
- 手取り収入の25％：月9万3,750円の返済、借入額は約2,620万円
家計の予算を考えるときは、実際の手取り収入を使って試算してください。
住宅購入後にかかる費用と返済額の変化
住宅購入後には、ローン返済に加えて、固定資産税や火災保険料がかかります。マンションなら管理費・修繕積立金・駐車場代、一戸建てなら屋根や外壁、設備の修繕費なども見込んでおきます。
これらの維持費を月平均3万円と見積もり、住宅ローンが月10万円なら、住まいにかかる支出は月13万円です。維持費は返済比率の計算に含まれないため、別に予算を確保します。
変動金利型を検討する場合は、金利が高くなった場合の返済額も確認します。3,000万円を35年間、元利均等返済で借りる場合、金利ごとの毎月返済額は次のとおりです。
| 金利（年率） | 毎月返済額 |
|---|---|
| 1.5％ | 約9.2万円 |
| 2.5％ | 約10.7万円 |
| 3.5％ | 約12.4万円 |
※ボーナス返済なし。それぞれの金利が借入当初から35年間変わらないと仮定した比較です。借入途中で金利が変わる場合の返済額は、残高・残存期間・契約条件によって異なります。
共働き世帯では、育児休業や時短勤務などで収入が減る期間も想定します。その期間に毎月いくら不足するか、貯蓄で補えるかまで計算しておくと、返済計画を立てやすくなります。
毎月返せる額から借入額を決める方法
手取り収入から生活費、貯蓄、住宅の維持費を差し引くと、ローンに充てられる金額がわかります。ボーナスを返済に充てない場合は、通常の月の手取りを使って計算します。
| 毎月の家計の例 | 金額 |
|---|---|
| 手取り収入 | 38万円 |
| 生活費・その他の固定費 | 22万円 |
| 教育費・老後資金などの積立 | 5万円 |
| 住宅の維持費 | 3万円 |
| 住宅ローン返済に充てられる額 | 8万円 |
※生活費は現在の家賃を除き、食費や光熱費、通信費、他の借入返済などを想定した例です。住宅の維持費には、税金・保険料・将来の修繕費などを月割りで見込みます。
月8万円の返済なら、年2.5％・35年・元利均等返済で借入額は約2,240万円です。たとえば購入に使える自己資金が500万円、購入時の諸費用を200万円と見積もるなら、物件価格の予算は次のようになります。
2,240万円 ＋ 500万円 − 200万円 ＝ 約2,540万円
自己資金は、生活費や急な出費に備えるお金を残したうえで決めます。希望する物件が予算を超える場合は、物件価格や購入時期を見直し、頭金を増やせるか検討します。返済期間を延ばせば毎月の返済額は減りますが、同じ金利なら総支払利息が増えるため、完済年齢も確認してください。
毎月の返済予算が決まったら、候補となる金融機関の金利・返済期間で再計算し、事前審査で借入れの見込みを確認します。
参考文献
- 住宅金融支援機構「フラット35 ご利用条件」：年収別の総返済負担率の基準と、計算に含む借入れ
- みずほ銀行「住宅ローンの返済比率の目安は？上限割合や計算方法、注意点」：手取り収入の20〜25％を目安にする考え方